A medida que nos acercamos al plazo final para presentar la declaración de la renta de 2024, que se extiende hasta el 30 de junio, es crucial comprender los detalles fiscales relacionados con los alquileres vacacionales en España.  

Estos alquileres se distinguen por su naturaleza de duración limitada y los servicios específicos que ofrecen, lo que los diferencia de otros tipos de arrendamientos regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). 

Dado que estos alquileres generan ingresos, es importante cumplir con las obligaciones fiscales correspondientes. Aquí es donde entran en juego los gastos deducibles. Además, es importante conocer el tipo de cada alquiler porque según el rendimiento por el que se declare, se aplicarán unas obligaciones y deducciones diferentes.

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Tipos de alquileres turísticos e impuestos aplicables

Existen dos tipos de alquileres vacacionales que deben declararse ante la Hacienda Pública. La clasificación correcta es crucial, ya que determina las obligaciones y deducciones fiscales correspondientes.

Alquileres turísticos con servicios de hospedaje o complementarios

Estos alquileres ofrecen servicios adicionales más allá del simple alojamiento, similares a los de la industria hotelera. Estos servicios pueden incluir:

• Recepción de huéspedes.
• Limpieza periódica.
• Lavandería.
• Custodia de maletas. 
• Prestación de servicios de alimentación y restauración.
• Actividades recreativas, entre otros. 

En estos casos, los ingresos generados se clasifican como ganancias provenientes de actividades económicas y estarás sujeto a los siguientes impuestos:

• Impuesto de Actividades Económicas (IAE): solo se pagará si tus ingresos empresariales superan el millón de euros netos. Este impuesto directo se aplica a personas físicas y jurídicas que realizan actividades empresariales, profesionales o artísticas en España. Es importante estar inscrito en el IAE bajo el código 685 en la denominación de Alojamientos turísticos extrahoteleros.

• Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): Según la ley 37/1992,  el arrendamiento de este tipo de apartamentos turísticos no estarán exentos de este impuesto y deberán tributar al tipo reducido del 10% como un establecimiento hotelero (art 91.uno.2. 2º LIVA).

• Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): Las personas residentes en España deberán declarar los beneficios obtenidos, ya que los ingresos procedentes del alquiler se consideran rendimientos de actividades económicas al estar prestando servicios complementarios propios de la industria hotelera.

Alquileres turísticos sin servicios de hospedaje o complementarios

Estos alquileres se refieren a los alojamientos que no ofrecen servicios adicionales más allá de los básicos, como:

• Limpieza y cambio de ropa de cama a la entrada y salida de los huéspedes.
• Mantenimiento de la propiedad o asistencia técnica por eventuales reparaciones. 
• Mantenimiento y/o limpieza de las zonas comunes del edificio o urbanización.

Los ingresos derivados de este tipo de alquiler se consideran ganancias provenientes del capital inmobiliario. En este caso, las obligaciones fiscales son: 

• Impuesto de Actividades Económicas (IAE): para este impuesto hay que darse de alta en el IAE epígrafe 861.1, relativo al alquiler de viviendas. Sin embargo, la ley contempla que aquellos que realicen exclusivamente arrendamientos de inmuebles exentos de IVA que no se consideren actividad económica a efectos del IRPF no es necesario darse de alta. 

• Impuesto sobre el valor añadido (IVA): ya que los rendimientos del alquiler de este tipo son de capital inmobiliario, y no derivados de una actividad económica, estarás exento de declarar el IVA. 

• Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): los ingresos derivados de este tipo de alquiler se consideran rendimientos del capital inmobiliario para efectos del IRPF. Se tributa como imputación de renta por el tiempo en que la vivienda no ha estado alquilada durante el año. Es necesario declarar el tiempo en que la propiedad no ha estado alquilada, ya que la Agencia Tributaria aplica un impuesto sobre este período, que varía entre el 1% y el 2,2% del valor catastral. No obstante, existe la excepción de si el propietario tiene contratada a jornada completa a una persona para gestionar el alojamiento, entonces las rentas obtenidas se consideran rendimientos de actividades económicas. 

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Gastos deducibles en alquileres vacacionales

Al igual que en cualquier actividad económica, existen gastos deducibles en la declaración de la renta que son cruciales de documentar. Si eres contribuyente individual y obtienes ingresos por alquileres, es importante conocer los diversos tipos de gastos que puedes deducir.

Tanto si el alquiler turístico incluye o no los servicios complementarios de hospedaje, se pueden deducir una variedad de gastos asociados con la gestión y el mantenimiento de los inmuebles, tales como:

• Gastos de mantenimiento y reparaciones
• Gastos de primas de seguros
• Gastos de impuestos y tasas
• Gastos financieros y de amortización del inmueble o de los bienes del mismo
• Gastos de publicidad y promoción
• Gastos de gestión y administración del alquiler
• Gastos de servicios y suministros del inmueble.

Los suministros como la luz, el internet, el agua y el gas son servicios que se tienen que ofrecer para poder alquilarlo de forma turística y sus gastos pueden deducirse de la siguiente forma:

• Si eres persona física y dado que el pago de los suministros corren a cuenta del propietario, sí podrían deducirse, pero siempre en relación con los días de ocupación. Es decir, que tiene que realizarse el prorrateo del gasto previo a su deducción. Solo en el caso de que el inmueble haya tenido una ocupación del 100% durante el año, entonces podrás deducir la totalidad de esos gastos.

• Por otro lado, si eres persona jurídica y las propiedades en cuestión están a nombre de la sociedad, entonces se podrán deducir al 100% independientemente del nivel de la ocupación.

Como propietario o gestor de alquileres turísticos es importante que conserves un registro detallado de todos tus documentos y facturas para respaldar tus gastos y deducciones. Debes tener en cuenta que los gastos deducibles no deben superar los ingresos brutos obtenidos. En caso de que esto suceda, puedes distribuir esos gastos a lo largo de un período máximo de cuatro años.

Es importante tener en cuenta que las normativas fiscales pueden cambiar y que las deducciones específicas pueden estar sujetas a ciertos límites o restricciones. Por lo tanto, es aconsejable consultar con un asesor fiscal o profesional contable para obtener orientación específica sobre los costes deducibles en el alquiler vacacional.

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¿Cómo puedo calcular el gasto total que puedo deducir?

Para calcular el gasto exacto que puedes deducir, tendrías que dividir cada gasto exacto de los suministros entre 365 días (ejercicio completo) y multiplicarlo por los días que la vivienda turística ha estado alquilada.

Por ejemplo, supongamos que hemos alquilado la vivienda 215 días y hemos generado un gasto de 2.000 euros en luz. Tendríamos entonces que dividir los 2.000 € entre 365 (días del año al completo) y multiplicarlo por 215 (días que ha estado alquilado).

El resultado es el gasto deducible: 2.000 / 365 x 215  = 1.178,08 € 

En el caso de otros servicios de soporte a la gestión como el software de Polaroo, también podrán deducirse de forma proporcional a los días de ocupación. Y en el caso del servicio de Internet estaría fuera de este cálculo, porque su coste existe independientemente de su uso, y podría deducirse íntegramente. 

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