Cómo calcular la rentabilidad de tu alquiler vacacional

[Artículo actualizado en octubre de 2024]

Optimizar la rentabilidad de un alquiler vacacional es fundamental para maximizar los ingresos y asegurar que la propiedad esté generando el mejor retorno posible. No se trata solo de aumentar los ingresos, sino también de minimizar los gastos y gestionar el inmueble de forma eficiente.

Para comenzar, es clave entender cómo calcular la rentabilidad de un piso turístico, ya que esto te permitirá tomar decisiones informadas sobre cómo mejorarla.

Además, la gestión eficaz de un piso de alquiler vacacional puede marcar la diferencia entre una inversión exitosa de otra que no lo sea. Por ello, en este artículo también te contamos algunas de las estrategias que como gestor o propietario de un piso puedes implementar para aumentar la rentabilidad de tu alquiler vacacional. 

Cómo calcular el ROI de un piso turístico

El ROI (Return on Investment) de un alquiler vacacional mide la relación entre los ingresos generados y la inversión realizada en la propiedad. Para calcularlo, sigue estos pasos:

1. Determina los ingresos generados por el alquiler: Este es el total que recibes por las noches alquiladas a lo largo de un año.

Por ejemplo, si el precio medio por noche es de 100 euros y alquilas el piso 200 noches al año, los ingresos anuales serían 20.000 euros.

2. Identifica los gastos: Incluye todos los costes operativos o costes de explotación - recurrentes vs. variables- como la limpieza, mantenimiento, suministros, impuestos y cualquier comisión que pagues a plataformas de alquiler como Airbnb o Booking.com. También debes considerar los costes iniciales de inversión del inmueble para alquilar, y su financiamiento si aún estás pagando una hipoteca. Los gastos que van a cargo del inquilino no deben aparecer en la ecuación, puesto que ya están cubiertos y no es necesario calcularlos como gastos propios.
3. Aplica la fórmula del ROI: la fórmula del ROI es igual a (Ingresos - Gastos) / Inversión inicial x 100.

Ejemplo de cálculo de la rentabilidad de un piso turístico y ROI

Calcular la rentabilidad te permite evaluar la viabilidad financiera de la inversión y tomar decisiones informadas sobre cómo optimizarla. Si los gastos no superan los costes en el cómputo total, estaremos ante un alquiler vacacional rentable.

• La ecuación tradicional de rentabilidad para un alquiler se suele expresar como: Ingresos - Gastos = Rentabilidad. Este enfoque básico calcula el beneficio neto que se obtiene de la propiedad.
• Sin embargo, la fórmula que se refiere al ROI (Return on Investment) o "Retorno sobre la Inversión" en español, se calcula como: ROI (%) = (Ingresos - Gastos) / Inversión Inicial x 100. Esta métrica es ligeramente diferente y más amplia, muy usada en inversiones inmobiliarias para medir la eficiencia de una inversión en términos porcentuales.

Imaginemos que compraste un piso por 100.000 euros. Tus ingresos anuales son 10.000 euros, y los gastos suman 4.000 euros al año. El cálculo del ROI sería:

ROI = (10.000 - 4.000) / 100.000 x 100 = 6%

Esto significa que la rentabilidad del alquiler vacacional es del 6%, es decir, que obtienes un retorno del 6% sobre la inversión inicial. 

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El ROI es útil cuando queremos evaluar el desempeño de una inversión a largo plazo o comparar diferentes tipos de inversiones. Mientras que la rentabilidad diaria o mensual te informa sobre el beneficio operativo, el ROI te da una visión general del retorno que has generado en relación con el capital que invertiste inicialmente.

Ambas fórmulas tienen objetivos diferentes, lo importante es identificar qué propiedades son rentables y cuáles no lo son. Para ello, analiza el rendimiento financiero de cada propiedad, teniendo en cuenta factores como la ubicación, el tamaño, las comodidades, la demanda del mercado y los costes asociados. Al separar las propiedades que generan beneficios de las que no, puedes tomar decisiones estratégicas sobre cómo asignar recursos y maximizar la rentabilidad de tu cartera de propiedades.

Hoy en día, gracias a las plataformas tecnológicas, analizar estos rendimientos es relativamente sencillo, fácil y rápido. Con nuestro software de gestión de suministros básicos de bienes inmuebles, puedes identificar el coste imputable de los suministros para cada uno de tus activos inmobiliarios, por periodo de estancia, número de inquilinos y estacionalidad, y así analizar de forma precisa el rendimiento de cada periodo, gracias a la centralización y digitalización de las facturas.

Estrategias para mejorar la rentabilidad de tu alquiler vacacional

Tanto en las propiedades con más beneficios como en las que menos, es necesario invertir tiempo y dinero para mejorar su funcionamiento. Cuanto mejor sea la experiencia del usuario o huésped, mejor será la reseña, mejor puntuación y más reservas.

Hay 7 estrategias que puedes seguir como gestor o propietario de un alquiler vacacional o temporal para potenciar la rentabilidad del inmueble:

1. Implementa un sistema automatizado para la comunicación con los huéspedes y la gestión de reservas

Esto permite ofrecer una respuesta rápida a las consultas de los huéspedes instantáneamente, así como informar de políticas de cancelación u otros asuntos que pueden interesar antes de realizar una reserva o previo a llegar al lugar de estancia. Además, es una buena estrategia para poder ampliar el número de reservas gracias a que el sistema automatizado te permite estar abierto 24/7 y resolver las dudas o preguntas rápido y fácil.

Con esto, se agiliza el proceso de reservas y las gestiones asociadas, y lleva a que la experiencia de contratación y todos los pasos previos antes de disfrutar de la estancia sean ágiles y positivos.

Algunas plataformas que te pueden ayudar en esto son Icnea, Avaibook, Avantio o Holidu.

‍2. Utiliza herramientas de precios dinámicos para atraer a más huéspedes sin sacrificar la rentabilidad

Antes de fijar precios, investiga el mercado de alquiler vacacional de la zona. Analiza qué tipo de propiedades son populares, cuáles son los precios promedio y qué servicios suelen ofrecerse. Luego, establece precios competitivos que estén en línea con el mercado local y la calidad de la propiedad en cuestión.

En la actualidad existen programas de software para gestionar los precios de un alquiler vacacional con precios dinámicos: a mayor demanda se establece un precio más alto, a menor demanda, uno más bajo. Algunas de estas plataformas son Beyond Pricing, Pricelab, Listing OK o Turbosuite.

‍3. Utiliza plataformas de alquiler vacacional para ampliar tu audiencia

Publica tu propiedad en plataformas de alquiler vacacional como Airbnb o Booking.com para llegar a una audiencia más amplia. Estas plataformas suelen tener una gran cantidad de usuarios que buscan alojamiento vacacional.

El perfil debe estar optimizado, con fotos de alta calidad y una descripción detallada. También es recomendable tener tu propia web donde los clientes potenciales puedan ver más información o fotografías, acceso a ofertas, check-in/check-out flexible, y resto de condiciones.

Asimismo, benefíciate de otros canales digitales como las redes sociales para llegar a un público más amplio. La comunicación siempre debe ser clara y transparente.

‍4. Aprovecha aún más el entorno online para mejorar el posicionamiento de tu negocio y marca

Las reseñas online son cruciales para mejorar la rentabilidad de un piso en alquiler, ya que influyen en la confianza de los potenciales huéspedes. Comentarios positivos pueden atraer más reservas y elevar el precio por noche.

El feedback que proporcionan los inquilinos te ayudará a su vez a corregir deficiencias, optimizando la experiencia del huésped y generando mayores ingresos a largo plazo para tu inmueble.

5. Amplía tu oferta a través de detalles de bienvenida

Sin caer en un despilfarro que aumentaría los costes y disminuiría la rentabilidad, es recomendable dejar algún detalle para los huéspedes como algunos dulces, café o té. Agregar comodidades (amenities) y servicios adicionales puede hacer que la propiedad sea más atractiva para los huéspedes y permitir que los gestores cobren tarifas más altas.

También entran dentro de esta categoría servicios como Wi-Fi de alta velocidad, televisores inteligentes, servicios de streaming como Netflix o HBO, artículos de tocador de lujo, entre otros.

‍6. Mantén la propiedad en buenas condiciones y bien amueblada

La limpieza y el mantenimiento son fundamentales para garantizar una buena experiencia para tus huéspedes y obtener críticas positivas. Asegúrate de mantener la propiedad limpia y en buen estado, y resuelve cualquier problema de mantenimiento de manera oportuna.

También llama mucho la atención de los inquilinos, un piso con muebles modernos, útiles para sus necesidades como viajeros, La comodidad es un punto clave para hacer que el huésped te deje una reseña de 5 estrellas.

‍7. Controla las facturas que derivan del activo inmobiliario

Cómo controlar la facturación de un piso de alquiler vacacional es una de las estrategias clave a tener en cuenta si lo que queremos es rentabilizar más y mejor el activo. En este sentido, el cálculo de la tarifa por noche de ocupación puede que no sea correcto si no se tienen en cuenta todos los gastos y todas las facturas de los suministros.

Con herramientas tecnológicas como Polaroo tener controladas todas las facturas de forma centralizada se vuelve más sencillo, ya que se pueden acceder a todos los gastos relacionados con un inmueble, y de ahí mejorar los cálculos para saber su rentabilidad. Además, tener información tan detallada también ayuda a detectar fugas o gastos anormales de luz o agua, lo que lleva a la mejora de la rentabilidad.

Preguntas frecuentes sobre la rentabilidad del alquiler vacacional

¿Es importante calcular la rentabilidad de un alquiler vacacional?

Sí, calcular la rentabilidad es fundamental para evaluar si tu alquiler vacacional está generando los ingresos esperados en relación con los costes asociados. Sin este cálculo, podrías estar operando una propiedad que no es financieramente viable a largo plazo.

Utiliza las fórmulas de rentabilidad y ROI de las que hablamos al comienzo de este artículo y mide cómo de rentable está siendo tu negocio del alquiler, tanto a corto como a largo plazo. 

¿Es más rentable un alquiler vacacional o tradicional?

Depende de varios factores, como la ubicación y la demanda. Los alquileres vacacionales suelen generar más ingresos por noche, pero tienen más fluctuaciones de ocupación y costes adicionales (como limpieza y mantenimiento frecuente). Los alquileres tradicionales, en cambio, ofrecen un ingreso más estable, pero generalmente con tarifas más bajas.

Además, también existen diferencias entre tipo de vivienda vacacional y Viviendas de Uso Turístico (VUTs). ¿Cuál es la mejor opción de alquiler para tu inversión? Te lo contamos aquí.

¿Es necesario contratar un servicio de gestión de suministros?

No es obligatorio, pero puede ser muy beneficioso y rentable. Un servicio de gestión como con el software de Polaroo te ofrece disponer de una solución tecnológica para controlar todas las facturas y consumos relacionados con tu alquiler vacacional. 

Al poder digitalizar todas las facturas de los suministros, como el agua, la luz, el gas o internet, entre otros, y tener centralizados los datos de consumo. Con Polaroo, puedes detectar fugas o gastos anormales y optimizar la rentabilidad de tu inmueble. Además, el equipo de expertos en Polaroo trabaja en estudios de optimización, de ahorro y de gestiones administrativas, como el cambio de titularidad de suministros, para que los activos inmuebles asociados en la plataforma estén actualizados y dispongan de las mejores tarifas del mercado.

Para saber más acerca del servicio de Polaroo y cómo mejorar la rentabilidad de tu alquiler vacacional, conoce qué han conseguido ya algunos de nuestros clientes y solicita una demo.