El rol de los Operadores de Alquiler en la ciudad del futuro

En el horizonte del año 2025, vislumbramos ciudades transformadas por la innovación y el progreso. En este contexto, queremos explorar el papel crucial que desempeñarán los operadores especializados de alquiler en las ciudades del futuro. ¿Cómo moldearán estos expertos el tejido urbano y contribuirán al bienestar de sus habitantes?, ¿qué pautas marcarán en términos de sostenibilidad y desarrollo económico?, ¿cuáles son sus retos más importantes?

Para responder estas preguntas y aventurarnos en este ejercicio prospectivo, hemos invitado a Juanjo Bande, un arquitecto desde hace 25 años y experto de reconocido prestigio en el sector del alquiler inmobiliario, digital y turístico. Juanjo se ha especializado en inversión inmobiliaria en el sector, desde el diseño y la construcción física, así como los aspectos regulatorios, legales y económicos de los mismos.

Pero eso no es todo, Juanjo de manera independiente se ha lanzado al mundo del contenido. A través de su canal de YouTube, educa con gran habilidad sobre los entresijos del sector del alquiler digital y turístico, ayudando a vertebrar esta comunidad. Su canal de YouTube no para de crecer y acaba de superar los 10 mil seguidores.

Para hablar de futuro, empecemos hablando del contexto y la evolución de la vivienda urbana

El panorama habitacional está experimentando una metamorfosis radical, impulsada por la gran concentración poblacional y la búsqueda constante de soluciones eficientes. Según estadísticas recientes del Instituto Nacional de Estadística (INE), se proyecta en España un aumento del 20% en la demanda de viviendas urbanas para el año 2025. No obstante, España arrastra un déficit de viviendas desde hace más de una década.

¿Cuál es tu perspectiva?

Ha habido un desacople entre la concentración de población en las ciudades y la generación de nuevos suelos urbanos que puedan dar respuesta a las necesidades de vivienda. De esta manera, evidenciamos mayor concentración en los centros de primer nivel, pero esto no está acompañado por la aparición de soluciones a los problemas de vivienda urbana que se presentan.

¿Cómo debemos responder a este problema?

En los centros urbanos de alta concentración necesitamos soluciones tecnológicas innovadoras que permitan un uso más eficiente del patrimonio construido. Estas soluciones habrán de contar como operadores especializados, de alquiler de temporada, de alquiler turístico, coliving, flexliving, entre otros. 

Necesitamos que se cree un ecosistema de empresas que cubra todos los aspectos de este nuevo sector: empresas patrimoniales, socimis, empresas de 'build to rent', plataformas de alquiler, etc. E incluso activar al pequeño inversor que puede jugar un papel importante en este ecosistema.

En las zonas de menor concentración, la sociedad necesita que se activen políticas públicas de generación de oferta de vivienda y de transformación de suelo. Esto debe dar respuesta a la voluntad de aquellas personas que desean acceder a la vivienda en propiedad.

¿En tu opinión, están preparados los Operadores Especializados de Alquiler para afrontar esta demanda? 

Creo que tenemos dos situaciones diferenciadas. Por una parte, están los operadores que vienen del mundo tradicional inmobiliario. Por lo general se trata de operadores de bajo nivel de tecnificación acostumbrados a intervenir en operaciones de venta o alquiler pero no a dar un servicio continuado al usuario del inmueble.

Por otra parte, tenemos operadores que vienen del mundo del alquiler de corto plazo, turístico o de temporada. Estos operadores suelen estar acostumbrados a integrar un alto nivel de tecnología y a realizar la totalidad de sus transacciones de modo digital. También están acostumbrados a dar servicio constante al usuario final del inmueble. Así pues, tenemos un mercado de operadores muy dividido, con dos situaciones de evolución tecnológica muy diferentes.

¿Qué impacto anticipas que tendrán estos operadores en el mercado inmobiliario español en términos de oferta, demanda y precios?

Es algo que ya estamos viendo, por ejemplo, en los casos de alquiler por habitaciones. La aparición de operadores de esta modalidad de alquiler, lo que se suele llamar “rent-to-rent” está modificando la demanda y la oferta en ciertas zonas de las ciudades con mayor densidad. Tenemos una necesidad habitacional insatisfecha que no encaja en las demandas del alquiler tradicional y unos operadores que están resolviendo este diferencial entre lo que demandan los propietarios y lo que el mercado de inquilinos está pidiendo.

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Adaptabilidad y sostenibilidad

¿En la ciudad del futuro qué papel tendrá la adaptabilidad y la sostenibilidad de los operadores de alquiler?

Uno de los aspectos más destacados que distinguirá a estos operadores será su compromiso con la adaptabilidad y la sostenibilidad. 

La intervención de operadores inmobiliarios en el mercado introduce mucha más flexibilidad en el comportamiento de los inmuebles. Hemos de tener en cuenta que la mayor parte del parque inmobiliario español está en manos de pequeños propietarios que tienen uno o dos inmuebles  y que no son profesionales de esto.

Esta situación provoca mucha ineficiencia porque la mayor parte de la gestión es “amateur” y aficionada. Las personas propietarias tienen muchos quehaceres en su vida y no dedican la atención e inversiones necesarias. De ahí el alto número de viviendas vacías y falta de renovación de muchas zonas.

Cuando los operadores inmobiliarios como gestores de vivienda vacacional o de alquiler por habitaciones intervienen en el proceso, ayudan a los propietarios y complementan la falta de dedicación que pueda existir. Esto genera una mejor utilización de los recursos de una forma más sostenible y eficaz. No hay peor atentado a la sostenibilidad que una casa vacía sin ser utilizada. 

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Según datos del Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico, la conciencia ambiental está en aumento, y el 85% de los ciudadanos españoles considera importante vivir en entornos sostenibles.  Igualmente, el 45,9% de los españoles que busca vivienda pagaría más por una vivienda sostenible, según la edición 2023 del informe ‘La sostenibilidad en la demanda de vivienda en España’ elaborado conjuntamente entre Fotocasa y Solvia. - (c) 2024 Adevinta. Dada la creciente conciencia ambiental, ¿cómo piensas que estos operadores contribuirán a la sostenibilidad y eficiencia energética en los nuevos desarrollos inmobiliarios?

Creo que se producirán los mayores impactos donde los incentivos económicos así lo impulsen. En los casos en los que los operadores inmobiliarios asumen los costes de suministros energéticos, tal y como ocurre a veces en el caso del alquiler turístico, existe un incentivo muy importante para los operadores en reducir los consumos de energía y ser más sostenibles.

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Un gran reto en el sector del alquiler turístico, es la medición de la huella ambiental. En esta materia, el trabajo adelantado por los hoteles dista del de las viviendas turísticas. ¿A qué crees que obedece esta brecha?

Esta brecha obedece a que en el sector del alquiler turístico el operador suele tener menos vinculación con el inmueble. El modelo dominante en España a día de hoy es el de gestión. En este sistema el propietario encomienda a una empresa que gestione sus alquileres turísticos. La empresa gestora no es propietaria del inmueble ni tiene capacidad para impulsar reformas estructurales o sistémicas que puedan mejorar la eficiencia energética del inmueble.

Igualmente, un gestor con una vinculación temporal con la actividad tampoco está en condiciones de impulsar procedimientos complejos como la medición de huella ambiental. Según mejore y avance la profesionalización en el sector, creo que mejorarán las prácticas y será más viable acometer proyectos como el de medición de huella.

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Tecnología y experiencia del usuario

La convergencia de la tecnología y la experiencia del usuario se convierte en un eje central en la visión de los operadores especializados. Esto trasciende en el uso de sistemas inteligentes de gestión de propiedades que permiten a los residentes controlar sus viviendas turísticas con un solo toque, desde la temperatura ambiente hasta la seguridad. 

¿Cómo anticipas que la tecnología influirá en la gestión y operación de propiedades de alquiler en 2025, y cómo los operadores especializados se adaptarán a estos cambios?

La tecnología ha entrado en el sector del alquiler turístico a través de las plataformas. Hoy en día no se concibe ninguna empresa de alquiler turístico que no transaccione un porcentaje elevado de sus operaciones de forma digital.

Desde este punto, la tecnología ha ido conquistando toda la operativa del alquiler turístico, empezando por la gestión de precios y siguiendo por el acceso y la relación con el usuario. Aquellos operadores que no hagan un buen uso de la tecnología no tienen futuro en este sector.

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Dada tu presencia en plataformas digitales, ¿cómo ves el papel de la tecnología y las comunidades en línea en la promoción y gestión de propiedades de alquiler en el futuro cercano?

Las comunidades en línea tienen que estar conectadas con las comunidades del mundo real. Uno de los grandes problemas del sector de los operadores profesionales de alquiler turístico es el hecho de que están poco conectados y activados en el mundo real.

‍Las personas y empresas desarrollan su labor encerradas en su “esquinita” y hay muy poca conexión. Eso ralentiza el desarrollo profesional de las personas y a la vez genera desconocimiento y desconfianza hacia el sector por el resto de la sociedad.

Parece que es todo “cosa de las plataformas” y que no hay personas detrás. Conseguir que la sociedad en su conjunto perciba a este sector como una herramienta capaz de mejorar la vida en los pueblos y ciudades es el mayor reto que tenemos por delante. Para superar ese reto necesitamos unas comunidades vivas que sean capaces de transmitir ese mensaje. En esa línea espero aportar mi granito de arena desde mi canal de YouTube.

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Regulación y legislación

Dado tu conocimiento en aspectos legales, ¿cuáles son los desafíos regulatorios que podrían surgir en el ámbito del alquiler y cómo se podrían abordar para garantizar un crecimiento sostenible?

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En este caso el desafío y la oportunidad más grandes coinciden en una. Estamos en un momento en que la capacidad normativa de los ayuntamientos sobre la actividad del alquiler de corto plazo está aumentando cada vez más.

Esto plantea muchos retos. Por un lado, la dispersión de normativas. Al existir capacidad normativa en el ámbito municipal se producirán diversas normas y lógicamente unas serán mejores y otras peores. Algunas más favorables para el sector y otras menos.

Esto supone la oportunidad de conseguir hacer ver a las autoridades municipales las ventajas que el sector puede aportar para hacer nuestros pueblos y ciudades más abiertos y permeables. Si no somos capaces de que las autoridades locales entiendan los aspectos positivos del sector, el crecimiento será imposible e incluso la continuidad.

Un gran reto pero una gran oportunidad.

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El impacto económico y social

El impacto económico y social de los operadores especializados de alquiler no puede subestimarse. Los OEAs generan empleo, revitalizan áreas urbanas y promueven la diversidad socioeconómica. En un contexto donde la inclusión y la flexibilidad son prioritarias, estos operadores se erigen como impulsores clave de un desarrollo urbano sostenible.

¿En qué medida crees que los operadores especializados de alquiler afectarán la planificación y el diseño de las ciudades españolas en el futuro próximo?

Tendrán impacto en la planificación y diseño, en la medida en la que sean capaces de hacerse oír por parte de las autoridades y del electorado. Si los votantes no ven el lado positivo del alquiler de corto plazo, poco se puede hacer por el sector y poco se podrá influir.

Es importante que se conciencie a la sociedad de que si queremos tener ciudades que funcionen, tenemos que tener soluciones de vivienda flexibles que permitan que una persona se aloje en una vivienda por 1 día, 1 semana o tres meses de forma rápida y sencilla.

La ciudad que no ofrezca esto va a perder la carrera de la competitividad con respecto a la que lo ofrezca.

¿Cómo crees que los OEAs pueden impactar la generación de empleo local y el desarrollo económico en áreas urbanas específicas?

Pueden ser decisivos en esta línea al poner en uso inmuebles, viviendas y activos que estaban paralizados mientras que generan empleo y proporcionan servicios. La capacidad de movilizar capacidad de inversión que tiene un buen Operador Especializado de Alquiler puede transformar completamente la vida económica de un área urbana.

Conclusión

En conclusión, la ciudades del futuro necesitan de profesionales que sepan introducir eficiencia y sostenibilidad en la gestión de los usos urbanos. El patrimonio edificado es un bien escaso y las sociedades que sean capaces de gestionarlo de la mejor forma ganarán mucha calidad de vida para sus ciudadanos.

En un entorno donde muchas personas están mirando hacia la inversión inmobiliaria como garantía de estabilidad económica para la jubilación, mientras otras personas necesitan del uso de los inmuebles, hay mucho que ganar para todos aquellos que sean capaces de satisfacer ambas necesidades a la vez.

La tecnología es y seguirá siendo el gran aliado que los operadores de viviendas necesitan para gestionar los activos con eficiencia y una mejor rentabilidad. Ante un panorama de actividad en crecimiento ser capaces de manejar muy bien el tiempo dedicado a la gestión será un factor estratégico clave para los operadores de éxito.