En el mundo de los alquileres temporales, es común confundir los términos "vivienda vacacional" y "vivienda de uso turístico" (VUT). Sin embargo, es importante comprender las diferencias entre ambos conceptos, ya que tienen implicaciones significativas en cuanto a requisitos legales, gestión, duración del alquiler y rentabilidad.

En este artículo, te explicamos en detalle las características de cada tipo de vivienda y cómo optimizar tu inversión.

‍¿Qué es una vivienda vacacional?‍

Una vivienda vacacional es un inmueble destinado al alquiler temporal para turistas. Este tipo de propiedad se alquila de forma independiente, sin necesidad de ofrecer servicios turísticos adicionales, como limpieza diaria o recepción.

Las viviendas vacacionales son, generalmente, propiedades privadas que los propietarios deciden alquilar durante un período determinado. No están sujetas a las mismas regulaciones estrictas que los hoteles o alojamientos turísticos, lo que las convierte en una opción atractiva para muchos propietarios que buscan rentabilizar sus propiedades sin complicaciones.

‍¿Qué es un piso turístico o Vivienda de Uso Turístico?‍

Un piso turístico o Vivienda de Uso Turístico (VUT) es un tipo de alojamiento que se ofrece para estancias cortas, generalmente de días o semanas.

A diferencia de la vivienda vacacional, el piso turístico suele estar registrado como un establecimiento turístico y está sujeto a normativas más estrictas en cuanto a seguridad, salubridad y control administrativo.

La vivienda de uso turístico ofrece servicios adicionales que pueden incluir limpieza, recepción y mantenimiento, lo cual se clasifican de manera similar al modelo hotelero.‍

Las diferencias entre vivienda vacacional y vivienda de uso turístico

Entender las diferencias entre una vivienda vacacional y una vivienda de uso turístico es clave para decidir qué opción es más conveniente según las necesidades del propietario y del mercado.

A continuación, exploramos algunas de las principales diferencias:

1. Propósito del alquiler:

- Vivienda de uso turístico (VUT): Está más orientada a ofrecer una experiencia similar a la de un hotel, con un enfoque en proporcionar una serie de servicios y comodidades adicionales. Estas propiedades están diseñadas para atraer a turistas que prefieren un nivel de servicio más cercano al que ofrece un hotel, pero con las ventajas de la privacidad y el espacio de un apartamento.

Los servicios pueden incluir limpieza diaria, cambios de sábanas y toallas, atención al cliente disponible 24/7, amenities (como Wi-Fi, TV por cable, aire acondicionado, etc.), y en algunos casos, servicios adicionales bajo demanda como transporte o visitas guiadas.‍

- Vivienda vacacional: En este caso, una vivienda vacacional se alquila generalmente a turistas o a personas que desean pasar un período más largo en un destino determinado, pero sin los servicios adicionales que normalmente se encuentran en alojamientos turísticos como hoteles. Este tipo de alquiler está pensado para quienes buscan una experiencia más independiente y, a menudo, más económica.

2. Duración del alquiler:

‍- Vivienda de Uso Turístico (VUT): Están diseñados principalmente para alquileres de corta estancia, generalmente de días a pocas semanas. Este modelo de alquiler está orientado a turistas que buscan una opción de alojamiento temporal durante sus vacaciones, escapadas de fin de semana o visitas cortas a la ciudad.

Debido a la naturaleza de corta estancia, los pisos turísticos pueden ajustar sus precios de manera dinámica para maximizar la rentabilidad durante las temporadas altas, por lo que los ingresos pueden fluctuar más en comparación con los alquileres de largo plazo.

Sin embargo, requieren una gestión más intensa, ya que implican frecuentes cambios de inquilinos, limpieza entre estancias, mantenimiento continuo y disponibilidad para realizar el check-in y check-out de forma regular.

‍- Vivienda vacacional: Las viviendas vacacionales están generalmente orientadas a alquileres de medio o largo plazo. Este tipo de alquiler es ideal para turistas o visitantes que buscan estancias más prolongadas, como familias en vacaciones largas, profesionales en viajes de trabajo extendidos o personas que están en proceso de reubicación.

Con alquileres de medio y largo plazo, los propietarios no están tan expuestos a las fluctuaciones del mercado turístico o a temporadas bajas, lo que proporciona una fuente de ingresos más estable y predecible.

‍3. Regularidad:

‍- Vivienda de uso turístico (VUT): Estas propiedades están sujetas a regulaciones locales o estatales más estrictas que establecen estándares mínimos de calidad y seguridad. Esto significa que los propietarios o gestores deben ofrecer servicios de forma regular y constante.

Además, las VUTs suelen estar sujetas a inspecciones regulares por parte de las autoridades locales para garantizar que cumplen con todas las normativas vigentes. Esta regularidad en la prestación de servicios y cumplimiento normativo es fundamental para mantener la licencia de operación turística.

- Vivienda vacacional: En contraste, estas son más flexibles en cuanto a la oferta de servicios. Estas propiedades no están sujetas a las mismas normativas estrictas que las VUTs y, por lo tanto, no tienen la obligación de ofrecer servicios de manera regular.

Esta flexibilidad significa que los propietarios pueden optar por ofrecer solo los servicios esenciales y personalizar la oferta según el tipo de huésped o la duración de la estancia. No obstante, esta misma flexibilidad puede implicar menos control sobre la experiencia del huésped, lo que puede impactar en la reputación o la capacidad de atraer a ciertos tipos de turistas.

4. Requisitos legales:

‍- Vivienda de uso turístico: En este aspecto, están sujetas a normativas turísticas locales específicas que varían dependiendo de la comunidad autónoma o país donde se encuentren. Estas normativas exigen a los propietarios o gestores de VUTs que obtengan las licencias necesarias para operar legalmente. Esto implica un proceso que puede incluir la presentación de documentos detallados sobre la propiedad, su estado y su adecuación para uso turístico.

El incumplimiento de estas normativas puede llevar a sanciones económicas, cierre de la propiedad para uso turístico, e incluso la revocación de la licencia. Por lo tanto, la regulación de los pisos turísticos implica una serie de responsabilidades legales que requieren un conocimiento profundo de las normativas locales y estatales.

- Vivienda vacacional: Por otro lado, las viviendas vacacionales también deben cumplir con ciertas regulaciones legales, pero generalmente estas son menos estrictas y menos complejas en comparación con las VUTs. Las normativas para las viviendas vacacionales suelen estar más enfocadas en aspectos de habitabilidad general y seguridad básica, sin los requisitos específicos orientados al turismo.

Esta menor carga legal implica menos costes y menos trámites burocráticos para los propietarios de viviendas vacacionales, lo que las convierte en una opción más sencilla para aquellos que desean alquilar su propiedad de manera ocasional o durante períodos específicos del año sin la complejidad de gestionar un negocio turístico.

‍5. Gestión y servicios:

‍- Vivienda de uso turístico: Se requiere un nivel de profesionalización mayor debido a los servicios adicionales y estándares que debe cumplir para ofrecer una experiencia comparable a la de un hotel. Esto implica un aumento en los costes de operación, ya que los propietarios invierten en aspectos como en mantenimiento regular, servicios de limpieza para cada VUT o atención al cliente y, en algunos casos, servicios adicionales como transporte o excursiones.

Por nuestra parte, a través de nuestro software de gestión de suministros básicos para propietarios y gestores de viviendas de uso turístico, se pueden digitalizar las facturas de los suministros como agua, luz, gas, telefonía o internet, entre otros, para optimizar los consumos y los costes asociados. Además, contamos con el equipo de expertos que trabajan en la gestión de proveedores, reclamaciones por costes desproporcionados, o cualquier otro motivo, y en encontrar las mejores tarifas del mercado para cada caso particular. Todo ello conlleva una reducción no solo de dinero, sino además de tiempo, simplificando la carga administrativa e identificando oportunidades de ahorro a largo plazo.

- Vivienda vacacional: En comparación, la gestión de una vivienda vacacional puede ser menos compleja y generalmente implica menores costes operativos. Dado que las viviendas vacacionales no están sujetas a los mismos requisitos de servicio y estandarización que las VUTs, los propietarios pueden tener más flexibilidad en cuanto a los servicios que ofrecen. Esto puede traducirse en una menor inversión en mantenimiento y servicios adicionales, así como menos necesidad de personal especializado.

6. Rentabilidad:

- Vivienda de uso turístico (VUT): Una vivienda de uso turístico tiene el potencial de ofrecer mayores márgenes de ganancia debido a la tarifa diaria elevada que se puede cobrar por estancias cortas. La tarifa diaria de una VUT suele ser más alta que la de una vivienda vacacional, ya que está orientada a turistas que buscan comodidad y servicios adicionales durante su breve estancia.

Esto puede resultar en ingresos significativos si la propiedad tiene alta demanda y se mantiene ocupada la mayor parte del tiempo. Sin embargo, es importante considerar que esta mayor rentabilidad potencial viene acompañada de mayores costes de gestión y mantenimiento.

- Vivienda vacacional: En contraste, una vivienda vacacional ofrece ingresos más estables a largo plazo con menores requisitos de gestión y menores costes operativos. Al alquilar la propiedad por períodos de medio o largo plazo, los propietarios pueden disfrutar de una fuente de ingresos más predecible y menos fluctuante.

Sin embargo, es posible que las tarifas de alquiler mensual sean inferiores a las tarifas diarias de una VUT, por lo que la rentabilidad bruta puede ser menor. No obstante, la estabilidad en los ingresos y los menores costes de gestión pueden equilibrar esta diferencia y proporcionar una rentabilidad sólida y sostenible a lo largo del tiempo.

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‍La elección entre una vivienda vacacional y una vivienda de uso turístico

Elegir entre una vivienda vacacional y una vivienda de uso turístico (VUT) depende de las necesidades del propietario y del tipo de gestión deseada. Las viviendas vacacionales ofrecen ingresos estables y requieren menos gestión, ideales para quienes buscan simplicidad. Las VUTs, en cambio, pueden generar mayores ingresos a través de tarifas diarias más altas, pero conllevan una gestión más intensiva y costes adicionales.

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