¿Cuál es el peor error al invertir en inmuebles para alquilar?

Invertir en bienes raíces es una de las opciones más atractivas para generar ingresos pasivos. Comprar un piso y alquilarlo puede ser una excelente manera, además de una buena estrategia de obtener rentabilidad a largo plazo. Sin embargo, el peor error al invertir en inmuebles para alquilar es no realizar un análisis detallado del mercado y tener una planificación financiera.

La falta de conocimiento sobre la zona en la que se va a adquirir el inmueble o la vivienda para un alquiler vacacional, la demanda que tiene y la rentabilidad esperada puede llevar a una inversión fallida. Estos errores pueden resultar en pérdidas económicas y dificultades para encontrar inquilinos. Es fundamental, por tanto, evaluar con precisión el mercado antes de tomar decisiones de inversión inmobiliaria.

A continuación, te contamos algunos de los errores más comunes que los inversores cometen en el mercado inmobiliario y recomendaciones para evitarlos:

Disclaimer: esta guía es puramente informativa y no sustituye el asesoramiento específico o la consulta a un profesional en materia legal o financiera de cada caso particular.

Los 5 errores más comunes al invertir en inmuebles para alquilar

Un enfoque descuidado o la falta de preparación antes de invertir en inmuebles para alquilar, pueden resultar en pérdidas, tanto de tiempo como de dinero. Para evitar esto, te presentamos los cinco errores más habituales al invertir en inmuebles para alquilar y evitar ciertas consecuencias como una desocupación prolongada, una reparación imprevista y costosa o el riesgo de impagos:

1. No realizar un estudio de la ubicación

La ubicación de un inmueble es uno de los principales factores que determina su rentabilidad a largo plazo. No hacer un análisis exhaustivo de la zona antes de realizar la inversión puede tener consecuencias negativas.

Es importante verificar si la demanda de alquiler es alta, si la zona tiene acceso a servicios esenciales como transporte, comercios y colegios, y si el valor de las propiedades en la zona está aumentando o disminuyendo.

Invertir en una ubicación poco atractiva puede resultar en dificultades para encontrar inquilinos y generar un retorno de la inversión adecuado.

2. Ignorar los costes asociados

Otro error común es centrarse únicamente en el precio de compra del inmueble y en el posible alquiler que se podrá cobrar, sin considerar todos los costes asociados.

Estos incluyen gastos como el mantenimiento regular del inmueble, los impuestos, los seguros, posibles reparaciones imprevistas y periodos en los que la propiedad podría estar desocupada. 

Es vital tener en cuenta todos estos factores para no subestimar la rentabilidad de la inversión y evitar sorpresas desagradables en el futuro.

3. No considerar el estado del inmueble

Comprar un inmueble que necesita muchas reformas puede parecer una oportunidad atractiva para aumentar su valor, pero es esencial evaluar con precisión el estado de la propiedad.

Las reformas pueden aumentar significativamente los costes y retrasar la puesta en alquiler del inmueble, lo que afecta directamente la rentabilidad. Es importante calcular si las reformas serán rentables a largo plazo y si es posible recuperar esa inversión adicional mediante el alquiler o la revalorización futura del inmueble.

4. No evaluar el tipo de alquiler adecuado

Decidir entre alquilar el inmueble a largo plazo o a corto plazo es otro de los principales factores a analizar, que vendrá determinado por si se alquila como una vivienda vacacional o como una Vivienda de Uso Turístico (VUT). La tipología presenta características diferentes y pueden generar un impacto u otro en la rentabilidad del negocio.

Por eso, es fundamental evaluar cuál es el modelo de alquiler más adecuado según el tipo de inmueble que se tenga y la demanda en la zona.

Las viviendas turísticas suelen ofrecer mayores ingresos, especialmente en zonas con alto flujo turístico, pero requieren más tiempo y esfuerzo en la gestión, así como un mantenimiento más frecuente. Por otro lado, el alquiler a largo plazo proporciona ingresos más estables y predecibles, con menos necesidad de gestión diaria.

5. Desconocer la normativa legal

Uno de los errores más graves es desconocer las leyes y regulaciones que afectan al alquiler de inmuebles, especialmente en el caso de los alquileres turísticos.

Cada país, e incluso cada autonomía o localidad, tienen normativas específicas que regulan los pisos turísticos y los alquileres a largo plazo. No estar al tanto de estas normativas puede llevar a problemas legales, multas y restricciones que afecten directamente la capacidad de rentabilizar la inversión.

En España, por ejemplo, la expansión de los pisos turísticos ha generado tanto oportunidades económicas como tensiones en las comunidades de vecinos, lo que ha planteado preguntas importantes sobre si las comunidades pueden prohibir este tipo de alquileres. Estar informado y cumplir con la normativa es esencial para evitar problemas en el futuro.‍

Consejos para evitar errores al invertir en inmuebles para alquilar

Invertir en inmuebles para alquilar puede ser una excelente fuente de ingresos si se toman decisiones informadas. La clave para maximizar la rentabilidad y evitar problemas es la planificación y la evaluación constante de cada aspecto de la inversión.

Aquí te presentamos algunos consejos clave para minimizar riesgos y aumentar las posibilidades de éxito al invertir en inmuebles para alquilar:

1. Realizar un análisis exhaustivo del mercado

Antes de adquirir un inmueble, es fundamental realizar un análisis profundo de la oferta y demanda en la zona donde deseas invertir.

Investiga si hay demanda de alquiler en la zona y cuál es el perfil de los inquilinos. Por ejemplo, en una zona universitaria, un apartamento pequeño o un piso compartido puede ser una excelente opción, mientras que en una zona turística, puede ser más rentable invertir en una Vivienda de Uso Turístico.

Si optas por invertir en alquiler vacacional o en pisos turísticos, asegúrate de que la ubicación sea atractiva para los turistas. Las ciudades con gran afluencia turística, como Barcelona o Málaga, suelen ofrecer mayores oportunidades de alquiler a corto plazo. Sin embargo, ten en cuenta que una alta competencia en estas áreas también puede afectar los precios y la ocupación.

2. Hacer un cálculo realista de los costes

A la hora de calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria, es importante tener en cuenta todos los costes asociados, no solo el precio de compra y el posible alquiler que se obtendrá. 

Un error común es no considerar los gastos adicionales como el mantenimiento, los impuestos, las reparaciones imprevistas y los periodos en los que el inmueble podría estar desocupado.

Un ejemplo práctico sería comprar un piso en una zona turística pensando en obtener altos ingresos con el alquiler vacacional, pero no tener en cuenta los meses fuera de temporada, en los que puede que el piso esté vacío. Para evitar sorpresas, una buena estrategia es la de los precios dinámicos o el smart pricing. A través de herramientas de precios dinámicos, se hace un cálculo de tarifas que se ajustan con base en la demanda, la oferta local, la estacionalidad o las tendencias de reservas, entre otros factores. 

3. Controlar los suministros básicos: consumo y gastos asociados

El control de los suministros básicos, como el agua, la luz y el gas, es un aspecto clave para mantener la rentabilidad de la propiedad. Una mala gestión de estos gastos puede aumentar significativamente los costes operativos, afectando a las ganancias.

Para facilitar esta tarea, en Polaroo ofrecemos una solución tecnológica a través del software de gestión integral de suministros básicos, que permite gestionar todos los suministros de un inmueble bajo una misma plataforma; reduciendo las tareas administrativas, ahorrando tiempo y, lo más importante, dinero. De esta forma, se tiene un control centralizado de todos los consumos y gastos asociados, optimizando la gestión de las propiedades, gracias a un panel de control donde poder visualizar datos por periodos de estancia, número de inquilinos o tipo de suministro por cada activo inmueble.

Además, el equipo de expertos trabaja continuamente en estudios de optimización analizando el mercado, cuyo objetivo es encontrar la mejor combinación entre las tarifas actuales y la calidad del servicio ofrecido por los proveedores de cada suministro básico. 

¿En qué ciudades hay mayor rentabilidad en inmuebles de alquiler?

La rentabilidad de los inmuebles de alquiler varía según la ciudad. Algunos de los lugares con mayor demanda de alquiler y, por lo tanto, con mayor rentabilidad son:

1. Madrid: La alta demanda de alquiler en Madrid, tanto a largo como a corto plazo, está respaldada por su estatus como capital del país, su dinamismo económico y su gran población. La escasez de oferta de viviendas en alquiler en áreas céntricas y la constante llegada de estudiantes y profesionales internacionales también impulsan esta demanda. 
2. Barcelona: Aunque las regulaciones sobre los pisos turísticos en Barcelona son cada vez más estrictas, sigue siendo una ciudad muy atractiva debido a su atractivo turístico, su conectividad internacional y su posición como centro económico y cultural. Esto mantiene la demanda tanto en el mercado residencial como en el vacacional.
3. Valencia: Valencia ha visto un crecimiento significativo en el mercado inmobiliario en los últimos años, con precios que aún son relativamente bajos en comparación con Madrid y Barcelona. La creciente demanda, tanto de residentes locales como de extranjeros, ha hecho que invertir en alquiler en esta ciudad sea una opción cada vez más interesante.
4. Málaga: El auge turístico de Málaga y la Costa del Sol en general, con un flujo constante de turistas durante todo el año, ha convertido la ciudad en uno de los destinos más rentables para el alquiler vacacional. Además, el clima favorable y las conexiones aéreas internacionales refuerzan esta tendencia.
5. Sevilla: Sevilla ha experimentado un crecimiento en interés turístico en los últimos años, junto con el desarrollo económico de la región. La creciente demanda turística ha hecho que invertir en inmuebles, especialmente para alquiler vacacional, sea una opción atractiva.

Si quieres conocer más a fondo los ingresos, gastos y la gestión de viviendas turísticas en distintas ciudades de España, te invitamos a explorar el Informe sobre vivienda turística en España 2023, donde desglosamos datos clave a partir de la gestión que hemos hecho en Polaroo de los suministros de más de 2.000 viviendas de uso turístico.

Estudio sobre las viviendas turísticas en Madrid:

Recientemente, Patricia Valenzuela, nuestra responsable de alianzas estratégicas en Polaroo, ha colaborado en un estudio liderado por la Universidad Politécnica de Madrid y la Universidad de Alicante, sobre cómo las características y la ubicación de las viviendas turísticas influyen en su precio. 

En un contexto donde las plataformas de economía colaborativa están redefiniendo el sector turístico, se han analizado el comportamiento de las viviendas en Madrid; una de las ciudades europeas más segregadas, con más de 3 millones de habitantes y con tres grandes áreas geográficas diferenciadas.

En el estudio, publicado en la revista científica Sustainability por MDPI, aparecen los hallazgos del análisis en la capital española, y que, mediante un modelo de precios hedónicos, nos permite evaluar el impacto de factores clave que condicionan el precio de dichas viviendas. Es decir, se analizan tanto el número de las habitaciones, los baños, la capacidad de huéspedes, y sobre todo, la proximidad a estaciones de transporte público.

De entre los principales hallazgos en Madrid están:

• La ubicación es clave: Las propiedades ubicadas en el centro de Madrid y cercanas a estaciones de transporte público (autobuses, metro y trenes) presentan precios más altos por noche, reflejando la importancia de la accesibilidad para los turistas.
• Las características del alojamiento: Propiedades con mayor capacidad y más baños tienen precios significativamente más elevados, lo que sugiere que los turistas valoran la comodidad y el espacio.
• El impacto en zonas periféricas: Curiosamente, las áreas más alejadas del centro no necesariamente ven una "decadencia por distancia". De hecho, las zonas periféricas con mejor accesibilidad al transporte público pueden aumentar su atractivo, especialmente en temporadas de baja demanda.

Este análisis revela que mejorar la infraestructura de transporte en las áreas periféricas de las ciudades no solo incrementaría el número de reservas, sino que también promovería una mayor cohesión social y económica en las zonas vulnerables de Madrid.

Asimismo, este estudio destaca la importancia de diseñar políticas urbanas que refuercen la conectividad de transporte en los barrios más alejados del centro, favoreciendo el crecimiento del turismo y potenciando la economía local.