¿Puede una comunidad de vecinos prohibir pisos turísticos?

La expansión de los pisos turísticos en España y la gestión del alquiler vacacional ha sido notable, atrayendo tanto a turistas como a propietarios que buscan capitalizar esta tendencia. Sin embargo, también ha generado tensiones en las comunidades de vecinos. 

Esto ha llevado en los últimos años a generar tanto oportunidades económicas como conflictos, pero la pregunta que ronda es ¿puede una comunidad de vecinos prohibir los pisos turísticos? 

A continuación, se presenta un artículo exhaustivo para propietarios de pisos turísticos en España. Un artículo que aborda la posibilidad de que las comunidades de vecinos prohíban la actividad turística y proporciona un análisis detallado de la situación actual basada en regulaciones y jurisprudencia reciente en España.

Disclaimer: Este artículo tiene por objetivo ofrecer información sobre el panorama legal de los pisos turísticos en España, y no pretende en ningún caso ofrecer asesoría legal. Recomendamos, por tanto, que en caso necesario acudas a hablar de tu caso particular con un profesional de la ley.

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‍Regulación de los pisos turísticos‍

En España, la regulación de los pisos turísticos es un tema complejo que depende tanto de la normativa estatal como de las regulaciones autonómicas y locales.

La Ley de Propiedad Horizontal, modificada por el Real Decreto-ley 7/2019, 1 de marzo, permite a las comunidades de propietarios tomar decisiones sobre el uso de las viviendas como alojamientos turísticos. Además, la Ley de Arrendamientos Urbanos excluye explícitamente las viviendas de uso turístico de su ámbito, lo que deja su regulación en manos de las comunidades autónomas.

A nivel autonómico y local, cada comunidad autónoma tiene la potestad de establecer sus propias normas, lo que ha resultado en una variedad de enfoques legales en todo el país.

Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid se exige el Certificado de idoneidad para una VUT (Vivienda de Uso turístico), así como la inscripción en el Registro de Empresas Turísticas. En la Comunidad Valenciana, se ha introducido una tasa turística de entre 1 euro y 1,5. 

A nivel nacional, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece la base legal para los alquileres turísticos, pero permite que las comunidades autónomas y los municipios determinen los detalles de su implementación. Esto significa que los requisitos pueden variar significativamente dependiendo de la ubicación de la propiedad​.

Las leyes relevantes en este contexto son cruciales para entender cómo se regula el uso de pisos turísticos en España. A continuación, exponemos una descripción más detallada de cómo la Ley de Propiedad Horizontal y la Ley de Arrendamientos Urbanos afectan a este tema:‍

• Ley de Propiedad Horizontal

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es la normativa que regula las comunidades de propietarios en España. Con la reforma introducida por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, se establecieron cambios importantes para abordar el alquiler de pisos turísticos. Este decreto permite a las comunidades de propietarios prohibir o limitar el uso de las viviendas para fines turísticos si así lo acuerdan en sus estatutos con una mayoría cualificada.

Esta mayoría cualificada se refiere al quórum decisorio, que según el artículo 17 de la LPH, se requiere una mayoría de tres quintas partes de los propietarios para decidir sobre la prohibición o limitación de las actividades turísticas. Este quórum también se aplica para establecer cuotas adicionales para cubrir gastos comunes por el uso turístico.​‍

• Ley de Arrendamientos Urbanos

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula principalmente los contratos de alquiler de viviendas, pero excluye las viviendas de uso turístico de su ámbito de aplicación. Esto significa que las viviendas turísticas no están sujetas a las mismas regulaciones que los alquileres residenciales tradicionales y, por lo tanto, quedan bajo la regulación de las comunidades autónomas y las ordenanzas municipales.

Por tanto, al estar excluidas las viviendas turísticas de la LAU, deben cumplir con las normativas específicas de cada comunidad autónoma, que pueden variar significativamente. Por ejemplo, algunas regiones requieren licencias específicas, mientras que otras imponen restricciones en función de la localización y el tipo de edificio.

Por último, cabe mencionar los cambios recientes en los últimos meses, ya que ha habido un enfoque creciente hacia una regulación más estricta de los pisos turísticos. Las autoridades buscan equilibrar el crecimiento del turismo con el derecho de los residentes a vivir en entornos tranquilos y seguros​.

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Derechos y obligaciones de los propietarios

Como propietario de un piso turístico, es crucial entender tanto tus derechos como tus obligaciones. Como propietario de pisos turísticos tienes el derecho de explotar sus inmuebles con fines turísticos, siempre y cuando cumplan con las normativas específicas de la comunidad autónoma pertinente y las ordenanzas municipales.

Esto último incluye la obtención de licencias y el cumplimiento de requisitos específicos, como las normativas de ruido y seguridad. Además, se deben respetar las decisiones de la comunidad de vecinos si estas se han aprobado según los procedimientos legales establecidos.

Por un lado, en cuanto a los derechos: tienes el derecho de usar tu propiedad para fines de alquiler turístico, siempre que cumplas con las regulaciones locales. Esto incluye registrar tu propiedad adecuadamente y asegurarte de que cumpla con los estándares de calidad y seguridad exigidos.

Por otro lado, y en cuanto a las obligaciones: se deben obtener las licencias necesarias y cumplir con las normativas sobre ruido, seguridad y convivencia. Además, estás obligado a informar a tus huéspedes sobre las normas de la comunidad y asegurarte de que las respeten​.

Y ya que como propietario debes asegurarte de que el piso turístico no infrinja las normativas de convivencia de la comunidad, existen tecnologías SaaS que pueden ayudar a asegurarte de que el alquiler vacacional está protegido sin complicaciones. Por ejemplo, con Roomonitor, un sistema inteligente que permite monitorizar y proteger la propiedad en tiempo real, puedes controlar el ruido y el número de personas que acceden a tu propiedad, evitando situaciones de sobreocupación y fiestas no autorizadas, tan solo instalando sus dispositivos.

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¿Cómo pueden prohibir pisos turísticos en una comunidad?

Como una comunidad de vecinos sí puede prohibir alquileres vacacionales antes de que empieces a alquilar de forma temporal (esto quiere decir que lo que una comunidad de vecinos puede prohibir es el inicio de la actividad), existen una serie de requisitos para ello. Veámoslos a continuación.

Las comunidades de vecinos tienen el poder de modificar los estatutos de la comunidad para incluir prohibiciones específicas sobre los pisos turísticos. Recientemente, según el Tribunal Supremo español, una comunidad de vecinos puede prohibir los pisos turísticos si así lo estipulan sus estatutos. Esta prohibición debe estar claramente registrada y no es retroactiva.

Los requisitos para la prohibición son los siguientes:

1. Mayorías: Se necesita el acuerdo de 3/5 partes del total de propietarios que, a su vez, representen 3/5 partes de las cuotas de participación.
2. Junta de propietarios: El acuerdo debe ser adoptado en una junta de propietarios convocada expresamente para tratar este tema, incluyéndolo en el orden del día.
3. Inscripción en el registro: Para que la prohibición tenga plenos efectos frente a terceros, el acuerdo debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.
4. No retroactividad: La prohibición no puede afectar a los alquileres turísticos ya existentes antes de la aprobación del acuerdo.

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¿Qué puedo hacer si quieren prohibir mi piso turístico?

Si tu comunidad está considerando prohibir los pisos turísticos, te contamos algunas acciones que puedes tomar:

1. Comunicación abierta: Mantén una comunicación fluida con tus vecinos y aborda sus preocupaciones de manera proactiva. Participa activamente en las Juntas, asiste a las reuniones de la comunidad y explica cómo tu propiedad puede contribuir positivamente a la economía local y a la comunidad en general. 
2. Negociación y compromiso: Propón medidas que puedan mitigar los impactos negativos percibidos de tu alquiler turístico, como limitar el número de huéspedes o establecer reglas estrictas de comportamiento​.
3. Asesoría legal: Considera buscar asesoría legal para explorar tus opciones. Un abogado especializado en propiedad horizontal puede ofrecerte estrategias para enfrentar restricciones y defender tus derechos.
4. Gestión profesional: Considera la posibilidad de contratar a una empresa de gestión de propiedades para garantizar que se sigan todas las regulaciones y se minimicen las molestias a los vecinos​.

Poniendo en práctica estas acciones y un buen conocimiento de las leyes y regulaciones aplicables, los propietarios y administradores de pisos turísticos pueden gestionar mejor sus propiedades y minimizar los conflictos con sus comunidades de vecinos.

Entender las leyes es esencial para cualquier propietario de un piso turístico en España. La LPH, reforzada por el Real Decreto-ley 7/2019, otorga a las comunidades de vecinos un mayor poder para regular y, si así lo deciden, prohibir la actividad turística en sus edificios. Por otro lado, la exclusión de las viviendas turísticas de la LAU significa que las regulaciones varían a nivel regional, haciendo crucial que los propietarios se mantengan informados sobre las normativas específicas de su comunidad autónoma​.

Para los propietarios, es fundamental estar informado y preparado para participar activamente en la gestión de sus propiedades y la relación con la comunidad. Con un enfoque informado y proactivo, es posible equilibrar los intereses turísticos con el bienestar de la comunidad.

Este artículo proporciona una guía para entender la compleja interacción entre las leyes de propiedad y los derechos de los propietarios de pisos turísticos en España. Además puedes consultar el informe sobre alquiler vacacional en España. Y, dada la naturaleza en evolución de estas regulaciones, se recomienda a los propietarios que se mantengan informados sobre las últimas actualizaciones legales y busquen asesoría legal cuando sea necesario.