Estrategia de precios dinámicos para mejorar los ingresos de tu apartamento turístico

En el competitivo mundo de los alquileres vacacionales, maximizar las reservas y la rentabilidad es crucial para los propietarios y gestores de propiedades. Una estrategia eficaz para lograr este equilibrio es la implementación de precios dinámicos o smart pricing.

Los precios dinámicos permiten ajustar las tarifas de los alquileres en tiempo real en respuesta a la demanda, la competencia y otros factores del mercado. En este artículo, exploraremos las ventajas de los precios dinámicos, los factores que influyen para aumentar el revenue y presentaremos varias herramientas que facilitan esta estrategia.

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‍Qué son los precios dinámicos y cómo usarlos‍

El smart pricing, también conocidos como precios variables, es una estrategia de fijación de precios en la que las tarifas cambian de acuerdo con la demanda, la oferta local, la estacionalidad, los eventos próximos, las tendencias en las reservas, la competencia, los costes, las reseñas, el historial o en función del canal por el que llega el huésped, entre otros.

Esta técnica, comúnmente utilizada en la industria hotelera y en las aerolíneas, se está volviendo cada vez más popular entre los propietarios de alquileres vacacionales. Mediante el uso de algoritmos avanzados y análisis de datos, los precios dinámicos permiten ajustar las tarifas de alquiler para maximizar las reservas o ajustar precios.

Si estamos ante un periodo de baja demanda, se pueden utilizar las herramientas de precios dinámicos para ofrecer otras tarifas más competitivas que permitan mantener una alta ocupación. Esto ayudará a  proporcionar una mayor estabilidad y previsibilidad de ingresos.‍

Gracias al uso de los precios dinámicos que proporcionan las nuevas tecnologías como el Big Data o el Business Intelligence, se puede conseguir una maximización de los ingresos, reducción de tiempos de gestión y mayor rentabilidad en el negocio.

Veámoslo con  un par de ejemplos sobre estrategias de precios:

Muy alta ocupación con un precio bajo durante el año:‍

Normalmente, esta estrategia ocurre entre los anfitriones que se centran en conseguir y mantener una tasa de ocupación muy alta durante todo el año. No obstante, tener la propiedad reservada a largo plazo significa que la estrategia de precios es demasiado baja, a menos que lo hagas con un precio muy superior a tu tasa regular.

Piensa que los huéspedes que no quieren gastar demasiado dinero en sus vacaciones, reservan con antelación, ya que saben que esta es la manera de encontrar los mejores precios.

Por otro lado, aquellos huéspedes que no les importa demasiado el presupuesto, pueden llegar a reservar incluso en el mismo día, ya que saben que reservar más tarde conlleva un aumento de precio.

Por ello, un propietario que tiene el mismo precio por noche todo el año, y reservas con mucha antelación, se pierde la oportunidad de aprovechar el tirón de aquellos huéspedes que lo dejan para más tarde o, además, el tirón de un evento que suceda en el municipio o en la zona. De este modo, dejar un margen de ocupación disponible para aquellas reservas que se hacen sin demasiada antelación aplicando una estrategia de precios dinámicos, permite que se puedan ajustar los precios del inmueble vacacional y generar mayores ingresos al final del año. ‍

Ocupación irregular con un alto precio durante el año:‍

Por otro lado, un anfitrión que tenga un precio alto todo el año puede que gane más dinero en épocas de alta demanda, pero, en comparación con un propietario de un alquiler temporal con precios dinámicos, tenga beneficios reducidos al final del año por aquellos meses de poca demanda.

Del mismo modo que hay huéspedes que pagan más por una reserva sin demasiada antelación, existen temporadas altas de mayor demanda dependiendo de la estacionalidad del año. Ejemplo de ello son aquellos activos inmuebles que están más cerca de la playa, por lo que la temporada alta de demanda de estas propiedades será en periodo estival. Esto indica que el propietario o gestor de la propiedad necesitará aumentar el precio de la reserva durante los meses de verano y compensar aquellas otras estaciones del año más bajas.

Al no establecer un precio fijo durante todo el año y aplicar una estrategia de precios dinámicos, permite adaptarse a la demanda por estaciones y generar mayores ingresos al final del año.

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‍Factores que influyen en el smart pricing y ayudan a aumentar el revenue de un alquiler vacacional‍‍

Demanda y oferta:

• Estacionalidad: como veíamos en el ejemplo de arriba, las diferentes estaciones del año afectan significativamente la demanda. Los destinos de playa tienen mayor demanda de alquiler vacacional en verano, mientras que las estaciones de esquí son más populares en invierno. También influye el día de la semana de la reserva o los días huérfanos (aquellos días en los que los alquileres vacacionales no reciben ninguna reserva que quedan entre reservas y que suelen tener descuentos automáticos).
• Eventos locales: Conciertos, festivales, conferencias, y otros eventos locales pueden aumentar la demanda de alquileres temporales, justificando un aumento en los precios.
• Vacaciones: Días festivos y períodos vacacionales suelen incrementar la demanda.

Análisis de la competencia:

• Precios de propiedades similares: Comparar los precios de propiedades similares en la misma área ayuda a ajustar los precios competitivamente. Las herramientas de precios dinámicos suelen analizar esta información en tiempo real.
• Ocupación de la competencia: Si la competencia tiene alta ocupación, es una señal de alta demanda y permite ajustar los precios al alza.

Factores económicos:

• Inflación y costes operativos: Los aumentos en los costes operativos, como servicios públicos, seguridad, mantenimiento, limpieza y suministros (luz, agua, gas, telecomunicaciones, internet) pueden reflejarse en los precios.
• Condiciones económicas generales: La salud económica general puede influir en la disposición de los viajeros a pagar ciertos precios en un alquiler vacacional. En tiempos de recesión, los precios pueden necesitar ajustes a la baja.

Condiciones del propietario:

• Objetivos de ingresos: Los propietarios pueden ajustar los precios para alcanzar objetivos específicos de ingresos, a veces priorizando la ocupación sobre el precio por noche.
• Inventario disponible: La cantidad de propiedades disponibles para alquilar en un momento dado también puede influir en los precios. Una menor oferta puede justificar precios más altos.

Tendencias de Reservas:

• Anticipación de la reserva: Los precios pueden variar según el tiempo restante hasta la fecha de la estancia. Las reservas de alquileres vacacionales de última hora pueden tener precios más altos si la demanda es alta, o más bajos si se busca llenar vacantes.
• Duración de la estancia: Las estancias más largas a menudo reciben descuentos, mientras que las estancias cortas pueden tener un precio por noche más alto para cubrir los costes de limpieza y administración.

Valoración y reseñas:

• Calidad de las reseñas: Propiedades con mejores reseñas y mayor puntuación pueden justificar precios más altos debido a la percepción de mayor valor por parte de los huéspedes potenciales.
• Historial de ocupación: Un historial consistente de alta ocupación puede permitir ajustar los precios al alza, mientras que un historial de baja ocupación puede indicar la necesidad de precios más competitivos.

Eventos globales y tendencias de viaje:

• Pandemias o desastres naturales: Se ha visto como el COVID-19 afectó drásticamente la demanda, y con ello los precios. Se requieren ajustes significativos en la estrategia de precios cuando sucede cualquier tipo de pandemia o desastre natural.
• Tendencias de viaje: Cambios en las preferencias de los viajeros, como un aumento en la popularidad de los viajes domésticos, de las estancias largas o de turismo en furgoneta, por ejemplo, pueden influir en los precios de un alquiler vacacional.

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Herramientas de precios dinámicos para alquileres vacacionales‍

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Para implementar una estrategia de precios dinámicos de manera eficaz, es esencial utilizar herramientas y tecnologías especializadas que pueden automatizar y optimizar el proceso, de modo que a largo plazo ayuden a optimizar los tiempos de gestión.

Eso sí, requieren de un tiempo de aprendizaje inicial para sacar todo el provecho de cada una de las herramientas online y conseguir todos los beneficios asociados. Utilizarlas es tan sencillo como conectarlas con la cuenta del software digital usado para gestionar las reservas del alquiler vacacional.

A continuación, te contamos algunas de las herramientas más populares en el mercado:

Beyond Pricing

Beyond Pricing es una de las herramientas de smart pricing más reconocidas en el sector creado para propietarios y agencias de  alquileres vacacionales. Utiliza algoritmos avanzados para analizar una variedad de factores, incluyendo la demanda local, los eventos próximos, la estacionalidad, y las tendencias del mercado. Algunas de sus ventajas son:

• Automatización: Automatiza el proceso de ajuste de precios optimizados con inteligencia artificial, ahorrando tiempo a los propietarios.
• Análisis de datos: Proporciona análisis detallados y recomendaciones de precios.
• Integración: Se integra fácilmente con plataformas populares como Airbnb o Booking.

Pricelabs

Pricelabs es otra herramienta poderosa para la gestión de precios dinámicos que funciona con Airbnb, VRBO, alquileres vacacionales, BnB, apartahoteles y apartamentos con servicios. Ofrece una amplia gama de características diseñadas para optimizar las tarifas de alquiler de manera eficiente:

• Personalización: Permite un alto grado de personalización en las estrategias de precios.
• Predicciones de demanda: Utiliza predicciones de demanda basadas en datos históricos y tendencias actuales.
• Informes: Ofrece informes detallados sobre el rendimiento de los precios y la ocupación.

Turbosuite

Turbosuite es una solución integral de precios dinámicos, desarrollada por Property Managers para Property Managers, que combina análisis de mercado con recomendaciones personalizadas para optimizar las tarifas de un alquiler vacacional.

• Análisis: Proporciona un análisis exhaustivo de la competencia y el mercado.
• Recomendaciones personalizadas: Ofrece recomendaciones de precios customizadas basadas en el performance de la propiedad.
• Automatización y flexibilidad: Automatiza los ajustes de precios y permite ajustes manuales para mayor flexibilidad.

Listing OK

Listing OK es una herramienta emergente en el mercado de los precios dinámicos, que ofrece  funcionalidades robustas para Property Managers o propietarios de alquileres vacacionales optimizando los precios, así como posicionando estratégicamente sus negocios para aumentar la rentabilidad y presencia en Airbnb y Booking.

• Facilidad de uso: Interfaz intuitiva y fácil de usar, ideal para principiantes.
• Ayuda al cliente: Excelente soporte al cliente para resolver dudas y problemas.
• Coste: Ofrece planes de precios competitivos en comparación con otras herramientas.

En el vídeo explicativo de abajo puedes ver cómo funciona el software de ListingOK para la gestión de propiedades en Airbnb:

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Por último, hace un tiempo que Airbnb ofrece también su propia herramienta de precios dinámicos.

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Fases para una implementación eficaz de las herramientas de precios dinámicos

Para aprovechar al máximo las ventajas de los precios dinámicos, es crucial seguir una serie de mejores prácticas. Aunque las herramientas digitales analizan los datos y resuelven el problema automáticamente, es necesario que cada propietario de un alquiler vacacional sepa cómo funciona y cómo puede mejorar sus resultados con unos pasos básicos:‍

1. Analizar y entender el mercado es fundamental:

‍Conocer los periodos de alta y baja demanda, así como los eventos locales que pueden afectar las reservas, ayudará a prever los precios correctamente. Además, es importante mantenerse al tanto de las tarifas de la competencia porque ayuda a asegurar que los precios sean competitivos entre los alquileres vacacionales. Las herramientas de smart pricing a menudo incluyen esta funcionalidad.‍

2. Analizar los datos históricos y adaptarse a los periodos de demanda:

‍Los precios dinámicos requieren ajustes frecuentes para ser efectivos, por lo que aprovechar los datos históricos de reservas y precios puede proporcionar una base sólida para predecir la demanda futura y ajustar las tarifas en consecuencia.‍

3. Analizar las estrategias implementadas:

La fase anterior nos lleva a esta tercera, ya que se hace esencial evaluar regularmente los resultados de la estrategia de precios dinámicos que se han ido ejecutando. Analizar la ocupación, los ingresos y la satisfacción del cliente, ayuda a seguir con la estrategia implementada o a redefinirla y mejorarla continuamente si es necesario.

Con una implementación cuidadosa y un monitoreo constante, los precios dinámicos pueden ayudar a hacer más eficiente la gestión de un alquiler vacacional, aumentando significativamente los ingresos.

Para asegurar que los ingresos generen la máxima rentabilidad, deben cuidarse los costes asociados a la gestión de una vivienda de alquiler de corto plazo. Solamente los suministros básicos, como luz, agua, gas, internet, etc., pueden llegar a reducir esos ingresos en un 40% y, si sumamos servicios como la limpieza y mantenimiento, se puede llegar a un 80%, dejando una rentabilidad o margen del 20% de los ingresos. Para ello, soluciones como Polaroo, ayudan a controlar el consumo y el gasto de los suministros, sin incrementar la carga de trabajo de los equipos. 

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