¿Es rentable el alquiler vacacional en España? Un análisis de ingresos y gastos en 2024 y 2025

El mercado del alquiler vacacional en España está en plena transformación. A medida que crece la competencia y cambian las reglas del juego para plataformas como Airbnb o Booking, propietarios e inversores deben prestar especial atención a los datos clave de ingresos, costes y rentabilidad real.

En este artículo te ofrecemos un análisis detallado basado en datos recientes de más de 2.600 viviendas turísticas gestionadas por Polaroo, así como fuentes especializadas como Airbtics, Inside Airbnb, Dataestur y Statista. Si estás pensando en invertir en una VUT o ya gestionas una, aquí encontrarás todo lo que necesitas saber para maximizar tu rentabilidad en 2025.

¿Qué ingresos puedes esperar de tu vivienda turística en España?

Uno de los principales atractivos del alquiler vacacional en España es el potencial de ingresos. Según datos de Dataestur, el precio medio por noche en una vivienda turística fue de 195,87 € en 2024, con una ocupación media nacional del 59,37%.

A partir de los datos de Airbtics, que incluyen el precio medio por noche y la tasa de ocupación promedio de alojamientos en Airbnb en las principales ciudades, es posible estimar los ingresos anuales de una vivienda de uso turístico (VUT):

‍

Barcelona lidera el ranking nacional en ingresos anuales promedio por VUT, alcanzando los 43.231 € al año, gracias a una combinación de precio promedio por noche elevado (141 €) y una alta tasa de ocupación (84%).

En segundo lugar, destaca Sevilla, con ingresos anuales de 35.179 €, situándose por encima de otras ciudades con mayor volumen turístico, como Madrid o Málaga, lo que sugiere una buena relación entre demanda y escasez relativa de oferta.

En contraste, Valencia y Las Palmas presentan menores ingresos, debido a tarifas significativamente más bajas, a pesar de mantener buenas tasas de ocupación.

Costes operativos: ¿cuánto cuesta gestionar una VUT?

Para tener una imagen completa de la rentabilidad, es crucial entender los gastos asociados a la gestión de tu VUT. Estos incluyen suministros básicos, servicios digitales, limpieza, mantenimiento y logística de entradas y salidas. 

Según el estudio de Polaroo, el gasto anual se sitúa entre 8.000 € y 14.000 €, dependiendo de la ubicación, categoría del alojamiento y volumen de rotación.

Esta cifra se distribuye como se muestra en el siguiente gráfico, donde se evidencia que el gasto más representativo corresponde a las comisiones y tasas, seguido de los suministros.

Así mismo, que se observa que dentro de los suministros, la electricidad tiene una participación de un 45% de media, presentando los aumentos más significativos en los meses de verano.

^{* Datos estimados con el ingreso medio nacional de 195,87 €/ noche, una ocupación anual de 59.37% que corresponde a 216 días de ocupación y una estancia media de 5.11 noches para el año 2024. Se emplea una media de 40€ x servicio de limpieza y lavandería, comisiones y tasas del 15% y gestión de suministros incluye luz, agua, gas e internet.}

^‍

Cambios y tendencias para 2025

1. Reducción en el peso de suministros:

• De 44,6% en 2023 a 20–25% en 2024.
  
• Causas: bajada del precio del MWh (-28%), IVA reducido (10%), y liberalización del mercado de telecomunicaciones.

Los suministros, históricamente uno de los principales gastos operativos, han experimentado una clara caída relativa en su peso dentro del total, pasando de representar un 44,6% del gasto operativo en 2023 a alrededor de 20–25% en 2024. Este descenso responde a múltiples factores:

• Bajada del precio de la electricidad: el coste medio del MWh ha caído un 28% respecto a 2023 debido a mayor generación renovable, regulación del PVPC y mayor competencia.
• IVA reducido: se mantuvo durante 2024 un tipo del 10% sobre la electricidad, prolongando el alivio fiscal por la crisis energética de años anteriores.
• Internet más competitivo: En ciudades grandes y zonas con alta competencia, los precios base de Internet pueden haber bajado ligeramente desde 2023. La liberalización del mercado de telecomunicaciones ha permitido a los usuarios acceder a tarifas más económicas y paquetizadas.
• ‍Ahorro en consumo de agua: la sequía y las restricciones han obligado a muchos alojamientos a adoptar hábitos más eficientes, como sensores, doble descarga o reducción del riego ornamental.
• Optimización mediante Polaroo: al ser usuarios de Polaroo, los inmuebles en el estudio han beneficiado de renegociaciones automáticas y detección de ineficiencias en contratos.

‍2. Aumento de comisiones de plataformas:‍

Una de las tendencias más significativas respecto al 2023, es el notable incremento del coste de intermediación:

• Airbnb pasa de 3–5% a 14–16% tras unificar su modelo de comisión.
• Booking y Vrbo también subieron tarifas, sobre todo en cuentas sin suscripción premium o integración con channel managers.
• Servicios adicionales como posicionamiento, pagos o reputación elevan aún más los costes.

3. La electricidad sigue siendo el rubro de mayor peso dentro de los suministros básicos, alcanzando hasta un 60% del coste.

4. Internet y servicios TIC están subiendo para propietarios que se adaptan al huésped digital que demanda conectividad robusta.

5. El coste del servicio de limpieza ha aumentado gracias a check‑ins/outs más frecuentes y al aumento de los salarios.

‍Distribución costes de una VUT en Madrid (ejercicio ejemplo)

En este ejemplo se analiza la distribución de los costes fijos y variables de un alojamiento turístico en Madrid, con una tasa de ocupación del 75% (274 noches al año), una estancia media de 4 días y un ingreso medio por noche de 110 €. El objetivo es ofrecer una visión clara y realista del gasto operativo anual, prestando especial atención al impacto de los suministros, una de las áreas donde se puede marcar la diferencia.

En este ejercicio, los ingresos ascienden a 30.140 €/año, los costes operativos suman 10.272 €/año, dentro de los que evidenciamos que:

Los costes fijos suman 3.000 € anuales. El mayor componente son los suministros básicos (luz, agua y gas), con un coste estimado anual de 1.800 €, seguido del internet por 420 €/año y otros gastos como IBI, tasas, seguros y gestoría, que suman 780 €.

Dentro de los suministros, la electricidad representa el mayor gasto, en este caso, especialmente en invierno, por el uso de calefacción. Le siguen el agua, el gas y el internet.

En cuanto a los costes variables, que dependen directamente de la ocupación del alojamiento, el total anual asciende a 7.272€.

El mayor componente de este grupo es el de las comisiones de las plataformas de reserva, que cobran un 12% sobre los ingresos, generando un coste de aproximadamente 3.617 €. A estos, le sigue el servicio de lavandería y limpieza, con un gasto estimado de 2.055€ al año. Y tenemos otros costes operativos menores, como consumibles (café, geles, shampoo), mantenimiento y marketing, que completan los 1.600 € restantes.

En total, la rentabilidad operativa estimada de este inmueble es del 65%. Para tener una visión completa, es necesario incluir el salario del gestor/a o de cualquier persona contratada para operar la VUT. Esto dependerá del volumen de activos en gestión, de los recursos o herramientas a su disposición y la eficiencia de sus procesos.

Para ilustrar mejor la rentabilidad operativa, presentamos una simulación con los siguientes parámetros:

• Ocupación: 75% (274 noches)
  
• Precio medio por noche: 110 €
  
• Estancia media: 4 noches
  
  

Resultados anuales estimados:

📌 El coste más relevante es la comisión de plataformas (3.617 €), seguido por limpieza y suministros.

Conclusión

Invertir en el alquiler vacacional en España puede ser altamente rentable, pero solo si se gestiona con visión estratégica. El control de costes, la elección de la plataforma adecuada y la eficiencia operativa son factores determinantes en 2025.

Consejo final: considera herramientas de gestión de suministros como Polaroo para automatizar procesos, optimizar contratos y mejorar la rentabilidad operativa de tu VUT.